Нотариальное заверение договоров аренды. Все спрашивают! НАШЕ МНЕНИЕ
Необходимо ли нотариальное заверение договоров аренды после 01.07.2020 года?
Принятие Гражданского кодекса ДНР (ГК ДНР) позволит урегулировать жизнь общества более совершенными – современными нормами права. До 1 июля 2020 применяется кодекс, отстающий от развития гражданского оборота на 6 лет. Аренда один из распространённых договоров, которые заключают граждане между собой и подавляющее большинство юридических лиц.
По договору аренды объект движимого или недвижимого имущества передаётся в платное пользование или владение и пользование арендатору на определенный срок. Право собственности при этом остаётся у арендодателя. Государство может защитить собственников, арендаторов путём внесения сведений о заключенных договорах в соответствующие гос. реестры, а также обязывает некоторые договоры заключать с участием нотариусов для их удостоверения. На договор аренды очень похож договор безвозмездного пользования (ссуды), их часто путают, называя ссуду- бесплатной арендой.
Чаще всего передают в аренду жилые (дом, квартира) помещения, офисы, торговые помещения. В переходный период как арендодатели, так и арендаторы обеспокоены правильностью заключения новых и перезаключения действующих договоров. Среди участников арендных отношений и лиц задействованных в оформлении договоров аренды накаляется спор о необходимости удостоверять у нотариусов и регистрировать в гос. реестре «обычную», рядовую аренду офиса или квартиры с 01 июля 2020 года. (гос. регистрация договора аренды предполагается путём внесения в реестр вещных прав).
Окончательно «неразбериху» с регистрацией и нотариальным удостоверением договоров развеют только методические рекомендации, официальные разъяснения и комментарии, опубликованные на сайтах и информационных досках в гос. органах, но со своей стороны хочу отметить следующее.
Аренда жилья сроком до 1 года обязательной гос. регистрации подлежать не будет. Подобные договоры также не обязательно нотариально удостоверять (Пункт 18 Переходных положений ГК ДНР такой обязанности не предусматривает).
Гражданским кодексом ДНР в Главе 36 жильё как объект недвижимости и выделено в отдельную правовую категорию и не может отождествляться с объектами, вещные права относительно которых возникают по основаниям, определенным другими главами. Таким образом, ГК ДНР устанавливает различные подходы к регулированию отношений аренды в зависимости от целевого назначения объектов недвижимого имущества. Обязанность регистрации прав по договорам аренды жилья сроком до 1 года не распространяются, но это только по ГК ДНР.
Однако существует обязанность, предусмотренная ст. 4 Закона ДНР «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений (обременений)». Как действовать разъяснят со временем в Министерстве юстиции (наверное).
Как итог: в договоре прописываем срок аренды 11 месяцев, а также продление на тот же срок если ни одна из сторон не откажется от договора. В таком случае регистрировать договор аренды жилья нет необходимости.
Не стоит забывать, что после вступления в силу ГК ДНР обязанность арендодателя регистрировать договоры аренды, как и сейчас в районных налоговых инспекциях никто не отменял.
Что касается аренды офисов / нежилого помещения.
В Гражданском кодексе ДНР в статье 718. Форма и государственная регистрация договора аренды предусмотрено: «… 2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. …»
Закон ДНР «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений (обременений)». Который действовал давно, но не применялся по неизвестным причинам.
«Статья 4. Права и ограничения, которые подлежат государственной регистрации: … 2) право владения, право пользования, … право пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, ипотека, доверительное управление имуществом.»
Отличительной чертой части нежилого помещения от объекта в целом является то, что часть не зарегистрирована в государственном реестре. К примеру, в гос. реестре есть запись о праве собственности на здание с 20 офисами, значит один из офисов будет являться частью здания. А для того, чтобы право на использование такого объекта возникло у арендатора, этот объект нужно индивидуализировать. При этом часть объекта, передаваемого в аренду, нужно поставить на учет. В этом случае учет и государственная регистрация договора аренды проводятся одновременно, в рамках одной процедуры.
Да, обязанность регистрировать договор аренды, НЕ НОТАРИАЛЬНО ЕГО ЗАВЕРЯТЬ, с 01.07.2020 существует, но в нынешней ситуации с очередями в ЕРЦ Минюста, и несовершенством законодательства, надеюсь на отмену обязательной регистрации путём внесения соответствующих изменений в ГК ДНРи указанный Закон. Так как считать государственной регистрацией нотариальное заверение в корне не правильно и противоречит функциям нотариата.
Ещё в 2017 году Верховный Суд Донецкой Народной Республики при работе над проектом ГК ДНР обращал внимание на то, что обязательное нотариальное удостоверение договора аренды недвижимого имущества вне зависимости от срока такого договора, является нецелесообразным, поскольку это создаст дополнительные неоправданные трудности и будет препятствовать свободному гражданскому обороту, а также вступает в противоречие с основными началами гражданского законодательства, предусмотренными в статье 1 ГК. Также ВС ДНР отмечал, что договор аренды является одним из базовых договоров в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем закрепление обязательного нотариального удостоверения договоров аренды недвижимого имущества вне зависимости от срока таких договоров, создаст сложности для ведения предпринимательской деятельности физическими и юридическими лицами. (Источник: https://supcourt-dpr.su )
При этом надо четко понимать и разграничить ПРАВО и АРЕНДУ, ГОСУДАРСТВЕННУЮ РЕГИСТРАЦИЮ ПРАВА и ГОСУДАРСТВЕННУЮ РЕГИСТРАЦИЮ ДОГОВОРА АРЕНДЫ, НОТАРИАЛЬНОЕ заверение договора.
Согласно порядка осуществления нотариальных действий для заверения нотариально договора аренды нотариусу ДНР необходимо предоставить технический паспорт на объект недвижимости, справку о регистрации права собственности и справку об отсутствии обременений на объект недвижимости.
Воробьёв Денис Анатольевич
Управляющий партнёр ЮК "Воробьёв и партнёры"
0713043644
Продолжение темы и последние изменения в законодательстве здесь